鐵腕調控樓市後“金九銀十”還會如期而至嗎?

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原標題:鐵腕調控樓市後“金九銀十”還會如期而至嗎?

房地産領域素有“金九銀十”的説法,許多樓盤選擇在9月、10月兩個月份開盤,造成這兩個月消費額明顯高於什儿 月份的現象。

8月28日,國家發展和改革委員會主任何立峰指出,要下決心解決好房地産市場問題,堅決遏制房價上漲。同日,財政部部長劉昆亦提出,要加快建立促進房地産市場平穩健康發展的長效機制。在什儿 時間節點上,發改委和財政部官員的表態究竟有何深意?今年樓市的“金九銀十”還會如期到來嗎?

房價上漲預期轉淡 後期市場怎么才能 才能 ?

市場數據來看,8月市場增長有所減速,龍頭公司(此處指萬科、保利地産、金地集團、招商蛇口、綠地控股等)8月銷售額同比增長24.6%,較7 月下降。

中信證券分析師陳聰指出,目前各地房價上漲預期轉淡,限價等政策最好的法子加強,但按揭貸款利率上升幅度已經十分有限。當前根據融31000統計,首套房按揭定價已經較基準上浮15%以上。陳聰認為,後期市場熱度會繼續下降,降幅卻較為溫和,企業銷售將隨企業推貨決心和定價勇氣而分化。

次要龍頭企業前8 月銷售情況 資料來源:CRIC

東興證券分析師鄭閔鋼對中新經緯客戶端(微信公眾號:jwview)表示,經濟下行壓力加大疊加國際不確定性增加,貨幣邊際寬鬆傾向已定。一并,高層表態遏制房價上漲,措辭嚴厲態度堅決。從歷史上看,貨幣寬鬆往往驅動一輪房地産牛市,作為對衝,本次貨幣寬鬆退出前,不大可能性都看調控政策的放鬆。未來房地産市場走勢將取決於貨幣政策與調控政策的對沖和角力。

鄭閔鋼表示,從結構上看,更看好一線城市和強二線城市新房市場的表現,一是因為經濟、人口、基建等基本面明顯好于什儿 城市;二是調控政策邊際收緊的空間較小;三是房價表現已經在政府可接受的範圍內;四是特別是一線城市,週期底部已經持續較長時間。

一并,中原地産認為,受到各地政府對於樓市的鐵腕調控,限價、限售等十八般武藝的調控,作用正在逐漸顯現出來,房價上漲幅度有放緩趨勢。今年九月十月的銷量一定難以達到去年九月的深层,而是重現“金九銀十”的盛況應該很難。

但依舊有機構對“金九”持有樂觀態度,中金公司研究院張宇對中新經緯客戶端(微信公眾號:jwview)表示,過去兩個月推盤數字已呈現顯著放量態勢,考慮9、10月為傳統推盤旺季,預計市場將迎全年供應高峰;疊加去年同期因政策影響銷售基數偏低,未來兩月銷售有望持續走強,預計9、10月全國銷售面積增速均達10%以上,全年增速要花费率將達0-5%預測區間的上界。

預計下两天拿地資金投入將負增長

房地産行業中報業績 數據來源:Wind

從橫向看,上两天房地産板塊在29個中信行業表現優異,歸母凈利潤增速排在第7位。縱向看,隨著結算節奏逐漸加快和結算結構變化影響,板塊營收增速由上年同期的7.9%大幅上升至本期的23%。一并,因受結算毛利率提升,歸母凈利潤增速高於營收增速。

2018年上两天各行業凈利潤增長和每股收益排名情況 數據來源:Wind

雖然,房企毛利率與凈利率較去年持續回升,創近年新高,但隨著土地及財務成本上升,機構普遍認為,利潤率預計將難以維持高增長。

值得注意的是,負債率方面,2018年上两天房企的負債率普遍繼續上揚,企業繼續加杠桿,板塊2018年中期凈負債率達到101.9%,超過去年年底94.3%的水準。中信證券表示,公司杠桿率增加的主要原困 ,還是拿地更加積極。A 股地産板塊龍頭公司(此處指萬科、保利地産、金地集團、招商蛇口、綠地控股合計)2018年上两天權益拿地金額同比增長48%,權益拿地建面同比增長51%。對比來看,大型房企短期償債能力較強,中小型房企償債壓力較大。

或者,中信證券認為,隨著市場去化传输速度減慢,企業轉而悲觀,預計下两天板塊拿地資金投入將負增長,而整體杠桿率或有所下降。由於資金成本差別化上行,企業表現將分化,而板塊整體資産負債表与否安全,則取決於銷售是快速上行,還是緩慢下行。(中新經緯APP)

(責任編輯:范藝凡)

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